Une opération de marchand de biens consiste à acquérir un bien immobilier, le rénover de manière ciblée (mise aux normes, rafraîchissement, amélioration esthétique), puis à le revendre dans un délai court. L'objectif est de capter la valeur ajoutée entre le prix d'achat, les coûts de transformation et le prix de revente, en tirant parti des dynamiques du marché parisien.

L'objectif de REDSTONE est d'offrir à des investisseurs privés ou institutionnels un accès à des opérations de marchand de biens dans l'immobilier résidentiel parisien. Ces véhicules permettent de mutualiser les investissements, tout en bénéficiant d'une stratégie éprouvée de création de valeur par l'achat, la rénovation et la revente de biens immobiliers. REDSTONE vise une performance attractive tout en offrant un cadre fiscal optimisé, notamment via le régime 150-0 B ter.

Paris est l'un des marchés immobiliers les plus résilients d'Europe, avec une forte demande locative et acquéreuse, une rareté structurelle de l'offre et une attractivité internationale. Le résidentiel diffus permet une approche agile, opportuniste et moins dépendante des grandes opérations complexes, offrant une rotation rapide des actifs et une maîtrise du risque.

Grâce à un algorithme propriétaire développé par FLIPPER, les opportunités sont détectées automatiquement dans les bases de données immobilières. Chaque semaine, plus de 700 biens sont analysés selon des critères géographiques, de prix, de potentiel de transformation et de rendement, ce qui permet un sourcing ultra-sélectif et réactif.

Chaque véhicule REDSTONE est structuré pour une durée cible de 2 ans, avec une possibilité d'extension d'un an (2+1 ans). Cette durée courte permet un recyclage rapide du capital et une lisibilité claire pour l'investisseur sur son horizon de placement.

Le TRI annuel cible de REDSTONE est fixé à environ 9 % net de frais de gestion (hors fiscalité). Ce niveau de rendement reflète une performance ambitieuse mais réaliste, basée sur l'historique des opérations réalisées à Paris et sur les conditions actuelles du marché.

La commission de surperformance (ou « carried interest ») de 20 % est déclenchée à partir d'un seuil de rendement annuel de 8 %. Cette rémunération supplémentaire incite le gestionnaire à maximiser la création de valeur tout en alignant ses intérêts avec ceux des investisseurs.

Le capital investi est généralement remboursé à partir de la troisième année, au moment de la liquidation du véhicule ou à l'issue des reventes des biens immobiliers. Cette échéance est planifiée pour offrir une sortie claire et maîtrisée.

Non, le capital n'est pas garanti. REDSTONE étant un véhicule d'investissement en private equity immobilier, il comporte un risque de perte en capital, ce qui exige une tolérance au risque adaptée de la part des investisseurs.

L'investissement dans un véhicule REDSTONE est peu liquide, car les titres ne sont pas cotés et il n'existe pas de marché secondaire. La sortie anticipée est très complexe et rarement possible, nécessitant généralement une revente privée avec l'accord des autres investisseurs.

Les premiers dividendes peuvent être versés à partir de la clôture du premier exercice comptable (environ 6 mois après). Les distributions suivantes interviennent progressivement au fur et à mesure des cessions immobilières réalisées, optimisant ainsi les flux financiers vers les investisseurs.

Les frais de gestion et de distribution s'élèvent à 3 % HT. Les frais liés aux opérations immobilières (acquisition et cession) sont fixés à 1,25 % HT. De plus, le sponsor REDSTONE prélève 2 % de l'equity investie pour assurer le pilotage opérationnel.

En cas de baisse significative du marché, la revente des actifs pourrait être ralentie ou réalisée à un prix inférieur aux prévisions initiales. Toutefois, la stratégie de sélection rigoureuse des actifs et la gestion active des opérations permettent de limiter ces effets.

REDSTONE limite ces risques grâce à un processus rigoureux de sélection des biens, une planification précise des travaux avec des prestataires expérimentés, et une commercialisation active avec des professionnels reconnus du secteur immobilier parisien.

Les risques principaux incluent la possibilité de perte partielle ou totale du capital, l'illiquidité des titres détenus, les fluctuations du marché immobilier parisien et le recours à un effet de levier bancaire. Ces risques sont communs aux investissements en private equity immobilier.

Le régime mère-fille permet à une société mère détenant plus de 5 % du capital d'une filiale depuis au moins 2 ans d'exonérer à hauteur de 95 % les dividendes perçus, réduisant ainsi considérablement la fiscalité globale du groupe.

Le régime fiscal 150-0 B ter permet de réinvestir des plus-values issues de cessions d'actifs dans des véhicules tels que REDSTONE tout en reportant l'imposition sur ces gains. Ce dispositif optimise significativement la gestion fiscale des plus-values des investisseurs.

Oui, sous certaines conditions, les investissements réalisés via une société opérationnelle peuvent bénéficier d'une exonération d'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). C'est notamment le cas des parts détenues indirectement par une structure professionnelle ou patrimoniale.

Oui, sous réserve de structuration spécifique, le véhicule peut bénéficier du régime Dutreil, facilitant la transmission des parts avec une exonération substantielle des droits de donation ou de succession.

Pour évaluer précisément les impacts fiscaux liés à votre situation personnelle, il est fortement recommandé de consulter votre conseiller fiscal ou avocat fiscaliste, qui saura adapter au mieux cette stratégie à votre profil.